Portaria nº 320/2026/1 de 31-07-2026

       O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procedeu à revisão do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com o objetivo de agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados. Entre outras matérias, o RJUE remete para regulamentação em sede de portaria, a aprovação de modelos uniformizados de requerimento e de comunicação, bem como o elenco dos elementos instrutórios.
       Desse modo, e a fim de se garantir que a recente reforma do RJUE produz os efeitos desejados e necessários no seio da prática urbanística, urge adaptar os instrumentos regulamentares às exigências de simplificação e de segurança jurídica almejadas pelo RJUE, salvaguardando-se a existência de um regime de gestão urbanística não só inovador e indispensável, mas também coeso, robusto e coerente.
       Nesse sentido, optou-se, desde logo, por se proceder à consolidação dos modelos de requerimento e comunicação e do elenco de elementos instrutórios num único diploma, no intuito de contribuir para a simplificação normativa e para a coerência sistemática do regime e, outrossim, para se assegurar a preparação da transição para a plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos a implementar, enquanto plataforma orquestradora, articulada com os sistemas de informação dos municípios, quando existentes.
       No que toca aos modelos acima referidos, importa salientar que estes correspondem, de forma inovadora, ao modelo de requerimento de licença, de comunicação prévia e de pedido de informação prévia - aplicável a todas as operações urbanísticas sujeitas aos mecanismos referidos, ao modelo de informação sobre o início dos trabalhos e ao modelo de comunicação prévia de utilização e de alteração de uso.
       São, pois, modelos que se reportam às principais fases administrativas do desenvolvimento da operação urbanística nos termos do RJUE: a fase de projeto, a fase do início da execução da obra e a fase da utilização do edifício.
       Estes modelos, além de promoverem, manifestamente, a simplificação da interação dos particulares com as câmaras municipais ao abrigo do RJUE - porquanto se resumem apenas a três modelos aplicáveis a todo o território nacional -, servem ainda, indiretamente, o propósito de clarificar as soluções contidas no regime referido, impedindo o surgimento de múltiplas interpretações do texto legal e, consequentemente, uma aplicação distinta do mesmo no território nacional.
       Com efeito, os modelos sintetizam, designadamente, as potenciais situações que, em função do tipo de mecanismo de controlo urbanístico, podem desencadear o contacto dos particulares com as câmaras municipais, indicam as informações complementares, o enquadramento territorial e as restrições relevantes para efeitos da apreciação do projeto urbanístico, e, bem assim, clarificam o âmbito e conteúdo da informação sobre o início dos trabalhos e da comunicação prévia para a utilização ou alteração de uso.
       Em particular, o modelo único de requerimento de licença, de comunicação prévia e de pedido de informação prévia dá ainda resposta a um problema grave de insegurança jurídica - evidenciado sobretudo nas situações de deferimento tácito - resultante da insuficiência do comprovativo do pagamento das taxas para assegurar a adequada caracterização da operação urbanística, designadamente no âmbito das transações imobiliárias e dos atos notariais e de registo predial.
       Com efeito, o modelo único agora aprovado e acima mencionado integra uma síntese dos elementos essenciais da operação urbanística em causa, nos termos declarados pelo interessado, e passa a constituir, em conjunto com o comprovativo do pagamento das taxas e demais encargos devidos, título bastante para efeitos de comprovação da legitimidade da execução da operação urbanística e para os demais efeitos legais, incluindo no domínio das transações imobiliárias.
       Já no que concerne à instrução dos mecanismos de controlo urbanístico, considerando que a mesma se assume como condição essencial para a respetiva simplificação, uniformização e celeridade, a presente portaria procede, igualmente, à identificação dos elementos instrutórios aplicáveis a todos os mecanismos referidos, densificando os respetivos conteúdos mínimos, e suprindo imprecisões e lacunas que a prática tinha vindo a evidenciar.
       Nesta matéria, a presente portaria organiza-se por tipologia de operações urbanísticas, sem prejuízo da identificação prévia dos elementos instrutórios comuns ao licenciamento, à comunicação prévia e ao pedido de informação prévia a que se refere o n.º 2 do artigo 14.º do RJUE, por se entender que a qualificação da operação urbanística constitui o elemento estruturante do seu subsequente enquadramento procedimental. Acresce que o conteúdo instrutório do pedido de informação prévia previsto na norma acima mencionada é harmonizado com o regime aplicável ao procedimento de licenciamento, tendo presente a possibilidade de ulterior dispensa de licença e de comunicação prévia.
       Passa ainda a prever-se a instrução do pedido de informação prévia previsto no n.º 1 do artigo 14.º do RJUE, mantendo o seu caráter meramente informativo, mas assegurando a uniformização da sua tramitação e a prevenção de interpretações divergentes quanto à sua finalidade.
       A experiência adquirida evidenciou ainda a necessidade de se proceder à clarificação da natureza do plano de acessibilidades, concluindo-se que este integra o projeto ordenador, normalmente o de arquitetura, uma vez que as soluções de acessibilidade devem ser asseguradas desde a fase inicial de conceção do espaço, evitando o recurso a medidas de mitigação implementadas a posteriori.
       Procede-se, igualmente, à reformulação dos diversos termos de responsabilidade, em conformidade com o regime jurídico da qualificação profissional constante da Lei n.º 31/2009, de 3 de julho, destacando-se o reforço do conteúdo do termo de responsabilidade do autor do projeto ordenador, i.e. o projeto de arquitetura, arquitetura paisagista, o projeto da operação de loteamento, ou qualquer outro que constitua a matriz dos demais projetos que integram a operação. Este termo passa a integrar a identificação expressa dos condicionalismos e parâmetros urbanísticos aplicáveis, com as correspondentes remissões para as peças escritas e desenhadas.
       No mesmo âmbito, procede-se ao aperfeiçoamento do termo de responsabilidade do coordenador de projeto, de modo a assegurar a sua função de compatibilização entre os diversos projetos, e à reintrodução de um modelo de termo de responsabilidade pela assunção da função de diretor de obra ou de diretor de fiscalização, para efeitos do início da execução da obra.
       No que respeita à publicitação das operações urbanísticas, procede-se à revisão dos modelos de aviso, contemplando também as obras isentas de controlo prévio na sequência de informação prévia favorável, nos termos do n.º 2 do artigo 14.º do RJUE, a afixar no local da obra durante a respetiva execução.
       Por fim, prevê-se que, em situações de impossibilidade técnica, quer por inexistência transitória dessa solução digital, quer por indisponibilidade temporária do sistema informático existente, possa ser apresentada declaração de habilitação profissional dos técnicos, emitida pela associação pública profissional, em substituição do respetivo código de validação. Assim:
       Ao abrigo do disposto no artigo 4.º-A, no n.º 7 do artigo 7.º, nos n.ºs 4 e 12 do artigo 9.º, no artigo 12.º, no n.º 4 do artigo 20.º, no n.º 4 do artigo 35.º, nos artigos 62.º-A, 63.º, 80.º e nos n.ºs 1, 3 e 5 do artigo 80.º-A do regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual, manda o Governo, pelo Ministro da Economia e da Coesão Territorial, pelo Ministro Adjunto e da Reforma do Estado e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, o seguinte:

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