Portaria nº 454/2026/1 de 13-10-2026

       Através do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o Governo aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), com o objetivo de promover a oferta pública e privada de arrendamento habitacional com rendas inferiores aos valores praticados no mercado, proporcionando aos proprietários e promotores interessados um quadro de previsibilidade e clareza quanto aos limites de renda e condições a aplicar, com ênfase na simplificação administrativa e na eficiência de procedimentos.
       A disponibilização de oferta de habitação em regime de arrendamento acessível permite aceder a um conjunto de incentivos fiscais previstos na legislação, designadamente à isenção de IRS e de IRC aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos abrangidos pelo RSAA, e às isenções em sede de IMT e IMI em investimentos destinados à aquisição de imóveis e à construção e reabilitação de imóveis para arrendamento acessível. A estes benefícios fiscais, acrescem os regimes especiais de tributação aplicáveis a organismos de investimento alternativos que invistam em imóveis destinados ao arrendamento acessível.
       O RSAA permite, também, aceder a um conjunto de incentivos introduzidos no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, na sua redação atual, através da possibilidade de reclassificação de solo rústico para urbano, mediante alteração simplificada do plano diretor municipal, quando destinadas a habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. A inclusão, pelos promotores de operações de loteamento urbano ou de operações urbanísticas de impacte relevante, de oferta destinada a arrendamento acessível, confere, ainda, a possibilidade de dispensa de compensações urbanísticas, nos termos previstos nos artigos 43.º e 44.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual.
       Nos termos previstos no n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, a renda mensal dos contratos de arrendamento e subarrendamento abrangidos pelo RSAA deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, tendo por base 80 % da mediana de valores de renda divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.), para o concelho do locado, podendo tomar também em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo. Assim, na definição dos limites máximos, têm-se em consideração duas situações que, objetivamente, correspondem a um acréscimo de valor dos imóveis: a disponibilidade de estacionamento privativo e um desempenho energético de classe A ou superior.
       No cálculo dos limites máximos de renda por tipologia, foram, ainda, considerados os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados, bem como os valores estabelecidos nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho.
       Assim:
       Nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, manda o Governo, pelo Ministro de Estado e das Finanças e pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, o seguinte:

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